機械パーキングのメンテナンス費用削減について

機械パーキングの修理費用について、平成23年4月に国土交通省より発表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、2段（ピット式1段）昇降式では20年間の累計費用は、7,085円／月・台と試算されています。計算すると、1,700,400円/台（20年間に必要な修理費用）ということになります。もし、60台（パレット）あれば、20年間で1億円以上の修理費が係る試算となっています。

誰がその費用を負担するかというと、管理組合です。一般的には、修繕積立金から支出することになります。よって、機械パーキングの在るマンションでは、建物の大規模修繕工事の費用と機械パーキングの双方の修理費用を蓄えておく必要があります。

この様な状況のため、将来、住民間で費用負担で混乱しないためにも、管理組合では、駐車場使用料を駐車場積立金（機械パーキング用修繕費）として、修繕積立金とは別会計で管理することをお勧めします。

上記ののような多額の修繕費に加え、月々の保守点検が必要で、1台当たり4,000円/月・台のメンテナンス費用を支払っている管理組合もあります。（60台とすると、240,000円/月、年間2,880,000円）これでは、修繕積立金にお金が貯まるわけありません。

この状況を放置するようであれば、管理組合の将来厳しいかも知れません。

なぜ、こんなことになっているのか。これは、メーカー間の競争により、新築時に建築会社に安く売って利益が薄い状況になっているため、帳尻を合わすために、機械パーキングに関する専門家が不在で、金額交渉のほぼ無い管理組合からメンテナンス費用と修繕費にて利益を確保し帳尻を合わせるようにしているからです。

管理組合からすると、輪番制で廻って来た、設備のことは良く判らない、責任を負えない理事の弱みに付け込まれて、独占的な立場のメーカーから、『安全』を大義名分に、高いメンテナンス費用や修繕費を支払わざる得ない状況になっています。業界のしわ寄せを管理組合に廻しているようなものです。

独立系のメンテナンス会社に相見積もりを取ると、月々の費用が半分になる。最近では当たり前で、もう既に値下げしているかも知れませんが、機械パーキングの点検費用について、独立系のメンテナンス会社に変更した場合、よく『半値程度』になりました。この半値分が毎月軽減できると、大きな修理代に廻せます。

よく考えて頂ければ判るのですが、機械パーキングのメンテナンス費用の大きなウエイﾄを占めるのは何でしょうか。人件費です。点検日が1日で済むなら、点検した人工に、技術者の日当と会社の経費（利益）を載せた金額がメンテナンス費用で十分な筈です。

例えば、明石市 マンション145戸の事例では、管理組合は新築当初より、メーカー系のメンテナンス会社と契約していましたが、管理費削減を契機に独立系にメンテナンス会社に変更するとことを提案し、独立系に変更することにしたところ、メーカー系のメンテナンス会社が、独立系のメンテナンス費用に合わせるので継続して欲しい旨の要望があり、結果、年間費用が半値以下の金額になったこともあります。もちろん、今までとおり責任で持って、メンテナンスを継続する確約したのです。

独立系のメンテナンス会社に変えても大丈夫か、よくご質問を受けます。

大阪府堺市マンション60戸の事例を参考にしてください。独立系に替えると、メンテナンス代は、１パレット4,000円が2,000円になりました。まさしく半値です。（この節約が、後々、修繕費に廻せます。）

機械パーキングのメンテナンスは、独立系のメンテナンス会社でも何の問題もありません。
しかし、築8年目頃、機械パーキングを動きを制御する「基盤」が経年劣化によって、故障し動かなくなりました。「基盤」を新しく交換しないと動かないとのこでした。この機械パーキングは3段パーキングだったので、3台が駐車できなくなってしまいました。

独立系のメンテナンス会社から修理のため、メーカーに基盤を発注したところ、メーカーの回答は、基盤は受注生産なので1ケ月程度納品まで必要との回答。よって、3台分の外部駐車場を近隣で借りて対応せざる得なくなりました。（メーカーは故障した基盤を探せば、予備くらい持っていますが出しませんでした）結果、3台の自動車の所有者の方に迷惑が掛ってしましました。

デメリットはこれくらいです。管理組合の理事らも、メーカーの非協力的な態度には閉口しましたが、だからと言って、誰もメーカーで点検をしておけば良かったとは、考えませんでした。逆にそんな会社の契約が切れて良かったとの意見でした。

今後、「基盤」が故障した時の対応のために、次の総会において、予め故障しそうな「基盤」を一括購入し、管理組合にて備えることとしました。こうすると事前に基盤も纏めて買うので安く買え、且つ、メーカーの受注生産にも対応できるようにしました。よって、メーカーが予め受注生産（発注に時間を要する）する部品にいては、予め在庫を持つことで対応出来ます。

貴管理組合においても、機械パーキングのメンテナンス費用について、一度は、見直しをお勧め致します。お気軽にお問合せください。

1993年頃、機械パーキングの分譲マンションが良く販売されていました。ところがこの頃の自動車は、セダン車（2000cc）のが一番大きなクラスの自動車であったため、機械パーキングの車庫の積載容量もそれに合ったものでした。ところが、このころから、自動車は2000ccを超える大型車が人気を集め出し、また、ハイルーフ車が人気車種になりました。

そのため、2000ccを超える大型車及びハイルーフ車は、機械式パーキングに入らなくなり、外部の近隣の平面駐車場には出ていかざるえなくなりました。結果、機械パーキングの駐車場使用料収入は激減しました。ですがメンテナンス費用については、また、従来のとおり支払う必要があり、それが原因で管理費会計が赤字になっていました。

一方で、新築当初時、平面駐車場の抽選に当たった区分所有者らが、優先的に継続して使用しており、その中には、軽自動車や普通自動車（機械パーキングに駐車可能な自動車も多くありました）が、管理組合内で調整役も不在であり、管理会社も知らぬふりでしたので、住民間の共助意識（コミュニケーション）は非常に低い状態になっていました。

そこで、理事会より相談を受け、理事とともに住民説明会を開催し、住民の理解を得て、駐車場契約を全面的に見直すことの了解を得ました。

目的は、外部の駐車場を使用せず、出来るだけマンション敷地内駐車場を利用して貰う事です。よって臨時総会を開催し以下の方針の了承を得ました。

①    外部の近隣駐車場は、駐車場使用料も高く（15,000円／月）であったため、マンション
敷地内の平面駐車場は、10,000円/月程度に値上げする。

②    軽自動車・普通自動車等、機械パーキングに入る自動車は、機械パーキングに移動して
　　頂く。（機械パーキングの駐車料金は変更なし）

③    機械パーキングに駐車出来ない自動車は、優先的に平面駐車場を利用する。

④    平面駐車場の位置は、全て抽選で決める。

以上の調整でほぼ、空き駐車場が解消されました。

以上のように、住民間で協力し合えば、駐車場の空きも解消出来ます。それでも駐車場が足りない時は、緑地の一部を駐車場に改良し増設する等の案も出ましたが、この時は見送りました。（もちろん、並行して機械パーキングのメンテナンス費用は削減しました。）

逆に、駐車場が余っている状態なら、その空き台数分の機械パーキングを動かさない区画をつくって、機械パーキングのメンテナンス代や修理代を削減することも可能です。

尼崎市マンション　220戸の事例は、将来のマンション駐車場需要も考慮のうえ、空き駐車場対策として、その台数分の2段パーキングの下段を空き駐車場として、機械パーキングを動かさない（上下しない）、平面駐車場のように固定して利用するようにしました。（メンテナンスは年1回のみに変更）以上の対策により、メンテナンス費用・電気代が大幅に削減ですることとなりました。