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東京都大田区が「特区民泊」を解禁して1年以上がたった。同区で認定されている30件32施設(、3月16日現在)のうち、6件が分譲マンションだ。このうち1件は通常のファミリータイプだった。この6件の管理会社や民泊事業者に、実際の利用状況や管理規約の改正の有無などを聞いてみた。6件中、回答を得られたのは4件。残りの2件は、管理会社・事業者の話を聞くことはできなかった。何らかの回答を得られた施設状況等は表に示した。

特区民泊を行うに当たり、管理規約を改正した既存マンションはなかった。4件中、「SJアパートメント蒲田A」が入るマンションと「矢ロフラワーマンション」　(築43年)の2件は、改正はしていないと回答した。専有部分の用途規定は「専ら住宅」のままだ。

「西馬込一丁目特区民泊施設I」と「SYFORME KEIKYUKAMATA」は、「規約作成段階で民泊事業可能を示す文言を盛り込んだ」としている。この2件が入るマンションは、そもそも民泊利用も想定した投資型で、築年数もl～2年と新しい。新築時点で、民泊を許容する管理規約が制定されているというわけだ。住民からの苦情や相談は、「西馬込1」の管理会社は「把握していない」とし、事業者にも取材することはできなかった。

残る3件は「特にない」と回答しており、大きなトラブルはないようだ。大田区では、申請に際し、管理規約等の提出を義務付けていない。相談窓口の連絡先や廃棄物の処理方法は、周辺住民に周知するよう定めており、同区生活衛生課は「その過程で管理組合にも情報が入るから、民泊が行われることについて住民が把握していないということはない」という見解だった。昨年１１月に、国土交通省から特区民泊の可否を示す管理規約の規定例が提示されているが、「改正するに越したことはないが、申請時に管理規約の提出を義務付けていないから判断しようがない。住民の中で反対さえなければ、改正はどちらでも構わない」　(生活衛生課)としている。
 

懸念要素・反対もなし　積極的に受け入れ方針

ファミリータイプの１件認定

認定施設での運営上の工夫などを尋ねると、「SJ1」が入居するマンションの管理会社は、「運営上の工夫は特にない」とし、ごみ出しに関しては「居住者と同様」と答えた。「西馬込1」の管理会社は、運営状況を把握しておらず、事業者にも詳細を聞くことはできなかった。「SYFORME1」の管理会社は「民泊運営代行会社から定期報告を受けており、住民への配慮も含め、体制を補完し合っている」とした。ただ、この代行会社から話を聞くことはできなかった。ちなみに「SYFORME1」では、異なる複数の事業者が施設認定を得ている。そのため、事業者によって施設名の表記も異なる。

残る「矢口1」は、ごみ出しにルールを設けていると回答。今回取材した中では、唯一のファミリータイプだが、民泊には抵抗感がなかったようだ。同マンションでは、47戸中1戸を民泊施設として申請。今年1月30日に認定を受けた。

自主管理のマンションで、管理組合法人の阿部光男理事長によれば、もともとは不動産会社がこの1戸を賃貸用に購入した。しかし、なかなか借り手がつかず、昨年9月ごろ「民泊施設として利用できないか」と、この不動産会社から相談があったという。

おととし耐震改修工事を終えるなど管理組合としても懸念要素がなかったため、「近くに空港もあるし積極的に(民泊を)受け入れていくのがよい」　(阿部理事長)と前向きに民泊事業を許可。管理組合でも特に異論なく話が進んだため、総会は開かなかった。ごみ出しに関しては、事業者である不動産会社と協議し、居住者のごみ出し日と日程が合わない場合のみ、宿泊者の持ち帰りとしている。ただ、今後多量のごみが出た場合は、「マンション側で預かることも検討中」(同)という。

（マンション管理新聞 第1034号 20170325より）

住宅やマンションに旅行者を有料で泊める「民泊」が、全国規模の解禁に大きく近づいた。年１８０泊を上限に民泊を認める住宅宿泊事業法案（民泊法案）が閣議決定された。

　これまで国家戦略特区以外で民泊を行うには、旅館業法に基づく許可が必要だった。だが実際には、許可を得ず違法な状態で民泊を提供する事業者が後を絶たなかった。厚生労働省の調査では、許可を得ている事業者が都市部では２％に過ぎないことが明らかになっている。

　民泊法案は、都道府県知事への届け出だけで民泊を行えるようにするものだ。合法な事業者が増え、外国人旅行者の急増により深刻化しているホテル不足の緩和につながることを、政府は期待しているようだ。

　ただ、懸念すべき点もある。

　一口に「民泊」といっても、目的や内容に大きな違いがあり、区別して対処すべきだが、法案は必ずしもそうなっていない。

　まず、家主自身も住みながら空き部屋を旅行者に提供するタイプや、過疎地の空き家を貸し、地域の活性化を目指すタイプがある。こうした小規模で顔の見える民泊は、文化の交流や若者の旅行を促す可能性があり、積極的に推進してほしい。

　法案は民泊の提供者に対し、外国人旅行者に設備の説明や騒音防止への協力を外国語で行うよう求めているが、顔の見える民泊にまで一律に義務付けるのはどうだろう。

　一方、マンションの部屋を大々的に確保して「民泊業」を営む事業者については、どこまで違反者を摘発できるかという不安がある。

　「年１８０泊」という上限を超えた営業を取り締まる有効な手立てはあるのか。放置すれば、住宅地での営業が認められていない、合法な旅館やホテルが競争上、不利になる。

　周辺住民とのトラブルも心配だ。家主不在型の民泊は、国土交通省に登録した管理業者が管理することになっている。

外国人旅行者を多数乗せた送迎車が頻繁に路地をふさいだり、宿泊客のマナーが悪かったりすると、地域に、外国人全般を拒絶する感情が広がる恐れもあるだろう。

　宿泊数の上限は、地域の事情に照らし、自治体が条例で引き下げることもできる。マンションなど集合住宅の民泊が地元の苦情を招き、小規模な交流型の民泊まで制限されるようでは問題だ。

　法案は今後、国会で審議される。国内の消費が頭打ちとなる中、成長の起爆剤として外国人旅行者を増やすことばかりにとらわれた規制緩和であってはならない。

　利用者が外国人であれ日本人であれ、ふれあいや相互理解を促し、地域と共生する民泊を目指すべきだ。

（毎日新聞 20170314　東京朝刊より）

旅館業法の一部改正法案が3月7目、閣議決定され、同日国会に提出された。民活が広がーりを見せる一方、違法な旅館業も横行しているため、無許可営業者等に対する罰金を引き上げるなど規制を強化する。法案では、無許可営業が疑われる宿泊施設の営業者や関係者に対し、都道府県知事が必要な報告を求めることができるとした。施設の立ち入り等も認める。さらに無許可営業による公衆衛生上の危害の発生や良俗を害する行為があった場合、都道府県知事が営業停止を命じることができるようにした。

無許可営業者等に対する罰金の上限額は、3万円から100万円と大幅に引き上げる。営業者以外の旅館業法違反者に対する罰金の限度額も、2万円から50万円に引き上げる。ほか、旅館業者の欠格要件に暴力団員等を新たに追加している。

（マンション管理新聞 第1033号20170315より）

民泊サービスの適正化を図りながら、観光旅客の来訪・滞在促進を目指します！

Ⅰ．背景

ここ数年、民泊サービス（住宅を活用して宿泊サービスを提供するもの）が世界各国で展開されており、我が国でも急速に普及しています。一方、民泊サービスに起因した近隣トラブルも少なからず発生しており社会問題となっています。このため、民泊サービスの提供に関して一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図ることが急務となっています。

Ⅱ．概要

（１）住宅宿泊事業に係る届出制度の創設

①住宅宿泊事業※１を営もうとする場合、都道府県知事※２への届出が必要

②年間提供日数の上限は 180 日

③地域の実情を反映する仕組み（条例による住宅宿泊事業の実施の制限）を導入

④住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置（宿泊者の衛生の確保の措置等）を義務付け

⑤家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊管理業者に住宅の管理を委託することを義務付け

※１住宅に人を 180 日を超えない範囲で宿泊させる事業

※２住宅宿泊事業の事務処理を希望する保健所設置市又は特別区においてはその長

（２）住宅宿泊管理業に係る登録制度の創設

①住宅宿泊管理業※３を営もうとする場合、国土交通大臣の登録が必要

②住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置（住宅宿泊事業者への契約内容の説明等）と（１）④の措置の代行を義務付け

※３家主不在型の住宅宿泊事業に係る住宅の管理を受託する事業

（３）住宅宿泊仲介業に係る登録制度の創設

①住宅宿泊仲介業※４を営もうとする場合、観光庁長官の登録が必要

② 住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（宿泊者への契約内容の説明等 ）を義務付け

※４ 宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業 

（国土交通省プレスリリース　20170310より）

１．調査概要

○ 民泊について、実態が把握し切れていないとの指摘もあることから、厚労省として全国横断的に実態調査を行うこととしたもの。

○ 民泊仲介サイトに登録されている情報を抽出し、集計（全国で 15,127 件、重複除く）。

○ 掲載物件に係る旅館業法に基づく許可の状況については、各自治体に確認を求めた。

○ 調査期間は平成２８年１０月～１２月

２．調査概要

（１）許可取得の状況

①許可 ２，５０５件（１６.５％）

営業種別内訳

・ 旅館営業 ６４５件（２５.７％）

・ ホテル営業 １０９件（ ４.４％）

・ 簡易宿所営業 １，７０１件（６７.９％）

・ 特区民泊 ５０件（ ２.０％）

②無許可 ４，６２４件（３０.６％）

③物件特定不可・調査中等 ７，９９８件（５２.９％）

（２）地域別の許可取得状況

①大都市圏中心市（※）

・許可 １５０件（ １.８％）

・無許可 ２，６９２件（３２.８％）

・物件特定不可・調査中等 ５，３５８件（６５.３％）

※ 大都市圏中心市とは東京都特別区部及び政令指定市（総務省統計局）

②上記以外

・許可 ２，３５５件（３４.０％）

・無許可 １，９３２件（２７.９％）

・物件特定不可・調査中等 ２，６４０件（３８.１％）

（３）無許可物件の物件タイプ

①共同住宅 ２，５０８件（５４.２％）

②戸建て住宅 １，６５９件（３５.９％）

③その他 ４５７件（ ９.９％）

（４）一泊当たりの平均宿泊料

①許可物件 １６，５７１円

②無許可物件 ７，６５９円

③物件特定不可・調査中等 ９，２４０円

全国平均 ９，９７１円

（５）宿泊可能人数

①許可物件 ６.３人

②無許可物件 ４.２人

③物件特定不可・調査中等 ４.６人

全国平均 ４.８人

（６）最低宿泊日数

①許可物件 １.３泊

②無許可物件 ２.０泊

③物件特定不可・調査中等 １.８泊

全国平均 １.８泊

２．調査結果の詳細

○ 正確な住所が詳細に記載されている物件がほとんど無く、物件特定不可・調査中の割合が５２.９％であり、物件の特定すら非常に困難であった。

確実に営業許可を取得していることが確認できた物件は（１６.５％）にとどまった。

○ 許可物件の営業種別内訳では、旅館営業２５.７％、ホテル営業４.４％、特区民泊２.０％、簡易宿所営業が６７.９％となり、多くの物件が簡易宿所営業での許可を取得していた。

○ また、大都市圏においては、営業許可を取得している物件の割合が１.８％であることに対し、大都市圏以外は３４.０％であり、都市部での許可取得割合の少なさが顕著であった。

○ 物件のタイプでは無許可物件の半数以上（５４.２％）が共同住宅であり、戸建て住宅（３５．９％）を大きく上回った。

○ １泊当たりの平均宿泊料金は、許可物件では１６，５７１円であるのに対し、無許可物件では７，６５９円であり、およそ半額以下での料金となっている。

○ 宿泊可能人数については、許可物件が６.３人であることに対し、無許可物件は４.２人、最低宿泊日数については、許可物件が１.３泊であることに対し、無許可物件では２.０泊であった。

（厚生労働省プレスリリース　20170301より）

管理規約に違反し、居室でいわゆる「民泊」を行っていた区分所有者の男性に対し、共同の利益が害されるとして、大阪市内の管理組合が区分所有法５７条１項に基づき、民泊としての居室の使用停止と弁護士費用５０万円の支払いをと求めた訴訟の判決が1月１３日、大阪地裁であった。池田聡介裁判官は民泊営業は管理規約に「明らかに違反するもの」だと判断、ごみの放置など「共同の利益に反するもの」だと認定し、区分所有者側に50万円の支払を命じた。区分所有者が裁判中に部屋を売却してため、使用停止請求は棄却した。裁判資料によれば、男性は２００７年に大阪・日本橋の１５階建てマンション（築14年、約70戸）の１０階の１住戸（約70平方メートル）を購入。１４年１１月ごろから仲介業者のサイトを通じて申し込んだ外国人旅行者ら２～７人のグループに１日辺当たり１万５０００円で賃す営業を開始した。利用期間は最長９日程度。管理規約では、住戸部分の用途は住宅か事務所かと規定され、事務処利用はできた。管理組合は男性に規約違反や住民の苦情などを通知したが改善されず、１５年３月に規約を改正し実質的な宿泊施設としての使用を禁じる規定などを整備した。

 

（改正前の規約）　１　住宅部分は住戸もしくは事務所として使用する。

（改正後の規約）　１　住戸部分は住宅もしくは事務所として使用し、不特定多数の実質的な宿泊施設、会社寮等としての使用を禁じる。なお、本号の規定を順守しないことによって、他に迷惑または損害を与えたときは、その区分所有者はこの除去と賠償の責に任じなければならない。

 

再三の勧告にも応じず　１日１万５０００円で「賃貸」

その上で男性に勧告等を行ったが従わなかったため、管理組合側は昨年１月、区分所有法５７条に基づく行為の停止等と損害賠償請求を求めて提訴した。区分所有者側は、弁護士に依頼しない本人訴訟。提訴から９ケ月後の10月に住戸を第三者に売却した。裁判で管理組合側は規約違反や不特定多数を対象に募集し繰り返し有償で宿泊させる行為で許可が必要な「旅館業法にも違反している」と指摘した。具体的に生じた問題として、オートロックを解除する住戸の鍵が屋外の金網に設置したキーボックスに保管し、使用させるなど「セキュリティーが守られていない」と主張。夜中の騒ぎ声や所定場所以外へのごみの放置、月１０回程度に増加した非常ボタンの誤報事故などを訴えた。男性は短期間の賃貸借契約であり、保健所等に確認し「旅館業法に反しない形で行っている」と反論。区分所有者の経済的利益を「理事や理事会の好みで不当に制限されることがってはならない」と主張した。池田裁判官は、男性の賃貸営業はインターネットで広く募集し約１年９ケ月に利用者も多数いる点などから実質的には「不特定の外国人旅行者を対象とするいわゆる民泊営業そのもの」だと認定した。民泊営業は管理規約の改正前後を通じて「明らかに違反するもの」だと判断し、旅館業法からも「脱法的な営業に当たる恐れがある」とした。民営業で生じた問題が全て不法行為にあたるかどうかについては言及を避けたが、床の汚れやごみの放置といった不当使用や共同生活上の不当行為にあたるものを含む「共同の利益に反する状況」が発生し、規約改正や注意・勧告をしても男性が営業を続け、「提訴せざるを得なかった」経緯を重視。男性の民泊営業が区分所有者に対する「不法行為に当たる」と判断し、弁護士費用相当額50万円の支払いを命じた。停止請求は住戸売却で、「民博営業は終了した」として棄却した。管理組合側代理人の植田勝博弁護士の話　このような規約の共同住宅で生活の平穏を侵害するのは許されない形を一つ明確しした判断だ。

（マンション管理新聞 第1028号20170125より）

正規参入８件にとどまる　期待集める宿泊日数制限の緩和効果

　マンションの空き室などに観光客を泊める「民泊」で、需要の高さから多くの参入が見込まれた大阪市内での申請・認定が低調だ。市が昨年１０月末に制度を始める前、違法民泊が市内に１万件あるといわれ正規参入が期待されたが、これまで認定は１０件に満たない。ただ、ハードルだった最低宿泊日数「６泊７日」が１月から「２泊３日」に短縮。中国人訪日客が増える春節（中国の旧正月、今月２８日）も控え、業者の動向が注目される。 

　国家戦略特区制度を活用した大阪市の民泊制度は１０月３１日に条例を施行。国の要件緩和を受けて１月から宿泊日数要件を緩和した。市が１２月に２回開いた事業者向け説明会には約１２０人が参加し、関心の高さをうかがわせたが、実際の認定は１２月末現在で８件（申請１９件）。大阪市など一部の自治体以外を対象とする大阪府の４件（同４件）は上回るが、業者の動きは鈍い。

 　市は１１月末、近隣住民への説明要件を一部緩和。説明会に来ない住民宅には戸別訪問し、留守宅は最低５回訪問する決まりだったが、戸別訪問で会えなければ事業概要や緊急連絡先を書いたチラシのポスティングで可とした。市の担当者は「近隣への説明は必要というスタンスだが、国の指摘を受けて少し軽くした」と話す。

 　本格的な参入増につながると期待を集めているのは、宿泊日数制限の緩和効果だ。大阪観光局の調査（２０１６年度）では訪日外国人客の大阪での平均滞在日数は３．９日。吉村洋文市長は「６泊７日（の需要）は、ほぼゼロでもおかしくない」と認める。

 　西区のビル１室で４～６人向けの特区民泊を運営する三都開発（中央区）は１１月の認定以降、予約がなかなか入らなかったが元日から５泊の利用客が入った。同社営業担当の近藤汐莉さん（２７）は「他の業者も６泊の規制で苦労されていたのでは。春節に合わせた１週間（１月２７日～２月２日）は連休になる。日本が好きで何度も来日する中国の方にたくさん来てほしい」と話す。
（毎日新聞 20170107より）