排水管（専有部含）更新工事の留意点

外壁大規模修繕工事

専有部分に立入らない。あっても住戸の外周面（バルコニーやポーチ）止まり。 

排水管更新工事

全戸の「室内＝専有部分」に立入って工事を行う。
全戸の理解と協力が、「大規模修繕工事とは違うレベル」で必要になり、多くの準備がこの対応にあてられることになります。（内装を解体する場合あり）

（工事範囲の確定と管理規約の整合性）

管理規約では、一般的に、排水立管を共用部（管理組合）・横引き管を専有部（各区分所有者）としています。その管理規約のとおり、排水立管のみを管理組合で改修する組合は少数派であり、修繕積立金に余裕がない組合や住民の意見が、管理規約のとおり実施すべしという要望が多い管理組合に限られます。

尚、横引き管でも、例えば、お風呂の排水管で、下階の天井裏を通る横引き管は、共用部と判断するべきです。（判例あり）

殆どの組合は、横引き管（もし、鉄管であればなおさらです）も合わせて※1 管理組合負担で実施されています。

なぜなら、排水立管のみを工事するよりも一緒に連結している横引き管を改修する方が後日、横引き管を別途交換するよりも、総額工事費も工期も１回で済むため少なくなり、合理的だからです。

また、排水立管だけ改修して横引きを放置すると、横引きから漏水する可能性もあり、漏水事故の問題を何時までも解決できないからです。

 （洗濯パンへの対応）

築30年以上の案件では、洗濯パンが設置されていないため、洗濯機の汚水は、風呂場に流す等の対応が必要でしたが、この方法は昨今のマンションでは採用されておらず、新しい入居者からは敬遠されます。排水立管交換工事時に合わせて、洗濯パンの設置（資産価値向上を目的）を組合負担で実施される管理組合もございます。

 ※1 管理組合負担について

排水横引き管の改修を組合で行う場合、貴組合管理規約では、横引き管は、専有部とされているため積立金を使って組合で工事することは出来ません。

・専有部分工事を管理組合で行なうことができる。

・繕積立金を専有部分に使うことができる。

以上2点の管理規約の改正（専有部分の工事を修繕積立金から支払う場合）が必要となります。規約の改定案は、マンション管理士等の専門家に素案を出して頂き、理事会で検討後、施工業者の選定の総会で承認を得ます。

排水立管及び横引き管を取替えるには、どうしても配管廻りの内装の解体及び取替え完了後の※2 復旧工事、が必要となります。これは工事に伴うもので管理組合負担とされています。

ここで、問題となるのが、既にリフォーム済みの住戸等から復旧工事について要望が出る場合がありますが、復旧工事においても出来るだけ全戸の公平性を確保することが大切です。

（復旧工事の基準）

※2 復旧工事については、一般的に、「新築当時の仕様に復旧する（原状回復）」ことを原則とします。過去の事例では、新築当時の状態に戻す方法が、一番理解を得られやすい結果が出ています。（一番戸数が多く、共通の認識となりやすい。工事費用も安価なため。）

尚、本書では、「原状回復」とは新築時の仕様に戻すこと。「現状回復」とは、工事着手時の仕様に戻すことと定めます。

 （復旧工事仕様）

この復旧工事の方針は、管理組合で、事前に協議し方針を決めておきましょう。

例えば、既にリニューアル済みでクロス部分を高価な「タイル」に張り替えていても元のクロスに復旧する。それ以上の仕様は、オプション工事とし仕様ＵＰ分を区分所有者負担とするのが一般的な方針です。

しかしながら、この方法では、既にリフォーム済みの住戸からの現状回復の要望が出ると予想されますので、一案ですが、施工業者との交渉によりますが、「新築当時の仕様の費用の同等額」で、何種類（材質の変更も含む）かの復旧プランを検討させては如何でしょうか。

数種類の復旧仕様案があれば、居住者も納得が得られやすいと思われます。

いずれにせよ、新築当時の仕様に戻すか（原状回復）～工事着手時の仕様に戻すか（現状回復）をどの程度まで管理組合で負担するかの基準は、住民との意見交換を踏まえ、管理組合で協議して決定することになります。

家具移動等は、一般的に管理組合が事前交渉により、施工業者に依頼するのが良い方法です。施工業者も片付けないと施工が出来ないためです。但し、常識的に考えて、重いもの（例えばベットや洗濯機等）をお願いすることになります。一人で運べる軽いものは、工事に入る前に住民で予め片付けておくことになります。
（排水立管工事をする廻りの家具の移動が必要で、工事をしない部屋（寝室）のベット等は移動の必要はありません）

尚、工事当日の片づけでは遅いです。工事日前日必ず片付けるように周知徹底しましょう。高齢者や病弱者でも、軽いものは片づけることが出来ると思います。どうしても無理なら、業者さんにお願いするようにします。施工業者の各戸の事前調査後、調整となります。

築年数が経過すると、既に、システムキッチンに交換済みの住戸もあるかも知れません。システムキッチン交換時に適切な対応をせず、横引き管の交換も必要となり、万一、システムキッチンを動かす必要がある場合は、システムキッチン業者に別途費用を支払い動かす業務が発生する場合があります。(尚、旧来の流し台なら、工事業者で移動可能で、その費用は掛かりません。）システムキッチンを動かすかどうかを確定するには、専有部の事前調査が必要となります。

もし、移動が必要となり、費用が別途発生となれば、その費用負担が発生します。他のマンションの事例では、戸数が少なければ各部屋負担とし、戸数が多い場合管理組合負担の場合もあります。いずれにせよ、各戸の事前調査後速やかに管理組合としてどちらが負担するかを決める必要があります。

（専有部工事の立会は必要）

専有部の工事は、原則住民の「立ち合い」が必要です。どうしても、外出しなければならない場合は、

①  親戚・親族に立ち合いを依頼する

②  近隣・知人の立ち合いを依頼する

③  組合役員に立ち合いを依頼する

④  施工業者に任せる。

何れにせよ。専有部の「鍵」の受け渡しが必要となります。

「鍵」の受け渡しは、事前打合せのうえ鍵の授受方法を決めておく必要があります。
住戸内での工事範囲以外の損害等の責任を負わないことを条件に、鍵をお預かりするなどの対応となります。施工業者に任せる場合は、直接業者に渡さず、管理組合又は修繕委員に預けて外出される方法が良いです。

（緊急連絡先の把握）

管理組合にて、緊急連絡先等を把握されているはずです。（親族でも構いません）また、隣の住戸の方が連絡先を知っている場合もあります。まず、近隣住戸のヒアリングで連絡先を聞きだし、連絡を取ることが先決です。連絡が取れることで相手の状況が判り、その状況によって対応が変わります。

 ① 所有者不明住戸対策

あまりないことですが、区分所有者が判らない場合は、弁護士等に依頼し、身元を調査することになります。尚、相続等による現所有者の調査費は、1件当たり概ね10万円程度の費用が発生します。身元を調査・確認後、連絡することになります。

尚、通常は、管理組合や両隣の住民が把握していることが多く、本人又は親戚・兄弟の連絡先や勤務先・引越し先等を知っていると思われます。また、賃借人が居る場合は、賃借人を通じて確認ができます。賃貸管理会社が付いている場合は、賃貸管理会社を通じて確認が可能です。また、区分所有者了承のもと、賃借人や賃貸管理会社の立ち合いも可能です。

 ②  工事時不在（留守宅）への対策

区分所有者に連絡をとり了承、立ち合いを以下の手順で要請します。外部所有者の場合は、原則：外部所有者本人に立ち合いを依頼します。

無理な場合は、

（ア）親戚・親族に立ち合いを依頼する。

（イ）知人の立ち合いを依頼する。

（ウ）組合役員に立ち合いを依頼する。

（エ）施工業者に任せる。

上記の方法を検討いただくこととなります。

その他、区分所有者が対応しない場合は、区分所有者了承のもと、施工業者より親戚・親族にとにかく連絡をとり了承、立ち合いを要請します。

 ③ 住戸内立ち入り拒否（非協力者）対策

当然ですが、住民に対して、普段からの広報が必要です。

説明会・総会を通じて、工事の必要性・協力の理解を得ることが肝要となります。工事実施前に※3 事前調査に各住戸に入ります。その段階で予め立ち入り拒否者が判ります。

既に総会で決議された事項であり、共用部の改修工事であるから、区分所有者として協力するのは当然のことです。粘り強く理解を求めることが必要です。

しかし、協力が得られない場合は、個別対応とし

（ア）業者やコンサルによる個別説明

（イ）役員同行による個別説明

（ウ）管理組合より勧告文

（エ）万一、未改修住戸より漏水が起こった場合は、個人負担にて、下階への被害もすべて賠償する旨の念書の提出要請。

上記の対応が考えられます。どうしても立ち入り拒否の場合は、当該住戸のみ未施工という覚悟が必要となります。

 ※3 事前調査時の工事説明について（その他問題点対策）

（対策例）事前調査は、予め調査日をアンケート形式で採取し、日時を決め訪問するという作業ですので、個別に住民の協力度が伺えます。同時に、施工業者に十分な工事説明をさせるよう指示しては如何でしょうか。

また併せて、「室内工事に係る確認事項」をヒアリングする等することで、予期せぬ問題点の事前発掘し、着工までに対策を立てることが出来ます。

 ④ 当日うっかり不在者対策

管理組合では、総会・説明会で事前に大まかな立ち合いの日程を連絡しますが、

施工業者より、

（ア）工事日程は、事前に3～4週間前に確定し、全戸に連絡させます。

（イ）１週間前にも全戸に連絡させます。

（ウ）前日に最終確認を取ります。

上記により、対応しますが、緊急等で外出しなければならない場合必ず、事前に連絡を入れるよう周知徹底が必要です。その住戸の不在のために、上下階の住戸の在室していただいた部屋の工事も出来なくなる等の多大な迷惑がかかるからです。

工事説明会・掲示板・各戸案内文で周知徹底を行い、うっかり忘れを防止するとともに、急用が起った場合の連絡用に「緊急連絡先」の案内も合わせて行います。事前にさえ連絡頂ければ、１日工事を伸ばす等の対応も取れる場合もあります。

繰り返しになりますが、施工業者に上記ア～ウ（特に、ウの確認は大切）の連絡・確認を徹底させるとともに、急用が起った場合は、直ぐに施工業者又は組合に連絡するよう周知徹底することが大切です。

また、この際、管理組合側も住民の緊急連絡先の把握をしておけば、今後、地震や火災等の緊急時の安否確認等にも役立つと思われます。

既に、横引き管をリフォーム時に取替えている部屋がある場合、施工業者の請負金額より、相当額を請け負い金額より減額交渉することになります。

但し、減額分を個人住戸に還元は致しません。減額の金額がその住戸当たりに換算すれば少額となることが理由です。他のマンションの事例では、殆ど返金されてないようです。

 王道なしで地道な広報が大切です。但し、汚水管のみ、雑排水管のみの工事なら、短縮は出来ます。ここでは他のマンションの成功事例をご紹介いたします。

（成功事例のヒアリング内容）

秘訣は、住民への広報や説明といった活動を丁寧に、かつ繰り返し行えばよいのです。また、以下のような項目を広報・説明して下さい。

 （工事を行うに至った経緯）

　① 頻発する漏水事故対策が急務であること

② 住民からの苦情や要請に伴い検討を重ねてきたこと

③ 修繕計画に基づき具体化させたこと

④ 資金計画の検討の経緯等のについて

（もし工事を行なわないとどうなるのか）

  ① 頻繁に漏水事故が発生し、自分の住戸以外にもトラブルが及ぶこと

  ② 自分の責任と負担で修理や損害賠償を行わなければならない場合もあること

  ③ 管理不行き届きのマンションとして、資産価値が下落する可能性があること

 （実際の工事はどのように行うのか）

 ① 全体の工事期間と個人の住宅の工事期間について

 ② 工事の手順と更新する設備の範囲について

 ③ 管理組合の負担で実施する工事と個人の希望により実施するオプション工事の区      別について

 （諸問題への対応について）

工事に関して発生する種々の問題について、管理組合としてはどう考え、どう対処するのか。

  ① どうしても在宅できない住戸に対する鍵の預かりや長期不在住戸、連絡が取れな       い空家対策等について

  ② 排水制限時の不便への対応について

  ③ 既にリフォーム工事を済ませている住戸に対する対応について

  ④ オプション工事の代金の支払い方法

などです。

 そして、それらに関する住民からの疑問や不安、質問に対して丁寧に答え、納得して貰うための努力と誠実さが理事会（修繕委員会）側にあれば住民は必ず理解してくださいます。

それでも非協力者が出た場合は、誠に残念ですが、空き住戸対策の③非協力者への対応を粛々と進めることとなります。

（定例会の開催）

排水管の改修工事には、様々な問題が出てくる可能性があります。

連絡体制を整え、理事会・修繕委員会・コンサル・施工業者が一体となって迅速な意思決定が出来るような体制（定例会）つくりが必要です。定例会・修繕委員会の毎月１回の開催を提案します。また、区分所有者からの連絡も周知徹底する必要があります。掲示板・各戸案内文で緊急連絡先を告知し、問題が発生すれば直ぐに連絡が入る体制の構築が必要です。

さらに室内工事に関する事前確認事項が多い場合や事前説明会の住民の在宅（協力）状況を考慮し、必要に応じて住戸工事の直前に説明会を再度開催し、確認事項の了承を得ることも一案です。当事務所は推奨します。

（その他の確認事項）

　①  有部分の工事を管理組合で行なうことの確認

　②  修繕積立金を専有部に使用することの確認

　③  上記①・②の裏付けとなる管理規約の改定