マンション管理組合保険の値上げについて

マンション管理組合保険の更新時、見積り金額を見て、その値上げ額に驚かれている管理組合は多いのではないでしょうか。

マンション管理組合保険は、今まで、新築も中古に関しても、「建築費；面積×面積単価」をベースに保険料を算出していました。損保会社としては、「建築費」をベースに査定する（ある意味でドンぶり勘定ですが）のが一番、簡単で合理的だったからです。

ところが、マンションの高経年化が進むにつれ、2011年頃から火災保険の特約である個人賠償特約について、下階への水漏れ事故の損害賠償が多発するようになり、また、給排水管劣化等にと伴う漏水調査費用の負担が損保会社の収益を圧迫していました。
（この補償は、はっきり言って赤字だったと思われます。）

そのため、2011年頃より、対策についてある損保会社から相談を受けておりました。

問題となっているのは、築20年程度のマンションの専有部で漏水事故が多発していること。
主な原因は、専有部で、給湯管は、銅管で施工されているマンションも多く、20年経過するとピンホールが空いて漏水する。また、給水管・排水管についてもVLP（鋼管）が使用されており、錆び腐食により漏水することが多発、これらの管は壁等で隠ぺいされているため、漏水が発覚しにくく、下階の部屋へ漏水して、初めて発覚するという厄介な事故でした。

（このような状況であるため、損保会社の保険料値上げが予想されていました。よって、2012年頃からマンション管理組合保険の更新については、管理組合に対して、必ず相見積もりを取得は当然、また、複数年5年の契約の検討をご提案しておりました。）

損保会社各社もこの厄介な漏水事故の対策をせざる得なくなり、「築年数別料金体系」等を取り入れました。（今までが、新しい案件が古い案件をカバーしていた。本来の査定に近づいたと個人的には良かったと考えています）そのため、築年数が古い物件ほど、保険料金が上がってしまいました。

中でも、本当に厄介なものは、専有部の床（コンクリートに打込み）内の給湯管（銅管）・給水管（VLP）からの漏水です。コンクリートに中で漏水しているため、漏水場所の特定が出来ず（調査費用が嵩む）且つ、床コンクリートを撥らないと修繕できないからです。
こんな事故に合ったら、本当に嫌になります。このような設計及び施工方法は、メンテナンス上最悪な方法と思います。専有部のリフォーム時に少しでも是正出来れば良いと考えています。

損保会社も漏水事故・漏水調査等の負担がなければ、従来とおり（集中豪雨・地震等の増加負担除く）、マンションの建築費をベース査定でも問題ないはずです。

簡単に言えば、保険料で想定している範囲内の事故の起こるマンションであれば問題ないのです。しかしながら損保会社としては、個別マンションのリスク査定が難しい状況です。
よって、築年数だけで判断するしかないとなるのです。一番良いのは、漏水のリスクを無くすことだと思います。すなわち給湯管（銅管）・VLP（鋼管）を錆びない管材に更新するのが、最善策です。

経年による漏水事故が少なくなれば、築年数別料金体系は意味が薄れてきますし、経年ではなく実際の建物の状況で判断されるべきと考えます。

当事務所のようなマンションに精通したものが、現場と図面を確認すると、漏水のリスクは簡単に判ります。また、どうすれば、漏水のリスクが軽減出来るかも判ります。
損保会社も漏水リスクが把握できれば、正しく保険料を設定出来るので、リスクが少ないと判れば、古い建物でも保険料は安く提示できることが十分に可能と思われます。

今や損保会社も競争の時代。様々なサービスを検討し、顧客獲得に動いています。もしも、マンション保険更新時に保険料が高いと感じたら、損保会社（代理店）数社から直接、相見積もりを取りましょう。（管理会社からは、管理会社自体が代理店である又は管理会社と関係のある損保会社からの見積もりしかないため、競争がなく割高になる恐れがあります。）
そうすれば、中には、古くても貴マンションのリスクを査定し上で安く保険料を提示する損保会社（代理店）が出てくるかも知れません。そんな努力が必要になったことを実感しています。