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一般社団法人マンションリフォーム技術協会（marta、柴田幸夫会長）は１１月３０日発行の会報誌第２５号で、「不適切コンサルタント問題への提言～マンション改修業界の健全な発展のために～」を発表した。

工事業者からバックマージンを取ることに腐心する「不適切コンサルタント」の存在を厳しく非難している。

「業者内では常識化」

提言はmartaの個人会員一同によるもので、設計・コンサルティングを行うコンサルタントたち。大規模修繕工事の設計監理方式ではコンサルタントが仕様書作成や施工業者選定支援を行うが、不適切コンサルタントは管理組合に「異常に安い」コンサルタント費用を提示し、工事業者からバックマージンをもらっているとし、その実態は「業界内では常識化している」と指摘。

　弊害として、①悪高な工事費②過剰な工事内容③不明朗な工事発注④甘い工事監理⑤不適切コンサルタントの拡大再生産⑥真面目なコンサルタントの減少⑦業界全体の信用喪失を挙げ、不適切コンサルタントを「管理組合の支援者としての使命感が欠如している」と、批判している。

　現状を放置することで業界全体が信用を失い、マンション改修業界全体の劣化、衰退も招くと危惧。健全な発展のため問題提起・啓発するとしている。

（マンション管理新聞 第1024号 20161205より）

個人情報保護委員会は、１１月３０日、改正個人情報保護法のガイドラインを発表した。パブリックコメントでは管理組合の位置づけや対応方法の確認を求める声が寄せられた。同委員会事務局は管理組合を同法上の「中小規模事業者」とする見方を示しつつ、今後作成する「解説資料等」の中で具体的な考え方を明らかにする意向を示した。同法は来年春ごろ全面施行の予定。

　ガイドライン（通則編）のパブコメで、管理組合の扱い等に関する意見は一般社団法人マンション管理士会連合会や三井不動産レジデンシャルサービスまどから計５件が寄せられた。同委員会は考え方として「管理組合が個人情報データベース等を事業の用に供していれば個人情報取扱業者」と指摘。管理組合の理事等が１００人以下で取り扱う個人の数が過去６ケ月以内のいずれの日でも５０００を超えない場合、「中小規模事業者」に該当する。と示した。

　総会等の委任状取得の際は「利用目的が明らかなため、必ずしも利用目的の明示は必要ない」としている。中小規模事業者は安全管理の緩和措置が認められており、ガイドライン（通則編）で、組織的・人的・物理的・技術的分野の安全管理措置を例示している。

　ただ、パブコメには「マンション管理業者に全面的に個人情報管理を委託しているケース」など、管理組合向けに別途配慮を求める意見も寄せられた。同委員会はこうした意見を踏まえ、今後「解説資料等の作成」という形で対応する考えだ。

（マンション管理新聞 第1024号 20161205より）

年齢とともに聞こえずらくなるが若者には不快に聞こえる、超高周波による「モスキート音」を出す装置が管理組合に売れているという。一般的にはコンビニエンスストアの敷地にたむろしたり、公園で迷惑行為を行う若者を締め出すなどの目的で使われると聞くが。なぜ、マンションで売れている？　　

「マンションからの問い合わせはコンビニと同じくらいの割合で多い」高周波を使った音響機器「モスキート」開発の地・イギリスから、同装置の正規輸入と販売を行うメルク（本社東京）によれば、2006年の販売以降、若者たちの迷惑行為に悩むマンションで、同装置の設置が進んでいる。分譲マンションの設置数については「設置していることを公にしたくないお役さまもいらっしゃるので」と明言を避けたが、管理組合からの問い合わせは、１ケ月に１、２件程度はあるそうだ。設置場所は、騒音やごみの被害が発生しやすい敷地内の広場や公園、エントランスが多い。効果がない、つまり若者の集団を締め出せないため装置を取り外したい、という話は１件もないという。管理組合が装置を導入するのは、「直接注意するのは怖い、また注意したために何をされるか分からない」という不安があるためだ、としている。同社が販売する最新型のモスキート「MK４」は周波数17．6㌔㌹の高音を前方最大30～40㍍、左右60度の扇状に広げる。常時稼働も可能だが、別売りのセンサーとタイマーを使えば、指定時間内にセンサーが感知したときだけ、音を発するようにすることもできる。本体価格は、「オープン価格」としているが、市場価格は約２５万円。寿命は約５年だ。取り付けボルト等で固定するだけと手間は掛らない。同社の松木洋介社長は「一度設置したら５年近く使える。長期的に警備員を巡回させるより導入しやすいのでは」と話している。

（マンション管理新聞 第1023号 20161125より）

ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会（日住協）は、会員管理組合を対象に、相続放棄の有無を尋ねる調査をおこなった。回答４６組合中１０組合で計１４件の相続放棄があった。日住協は簡易な対策マニュアルを作成する方針だ。

調査は、１１月上旬、会員１３９組合に相続放棄の有無と時期を尋ねるアンケートを行い、４６組合が回答した（回答率３３％）相続放棄の発生は１０組合（２２％）であり、件数は１４．発生時期は、５年未満前が５件、５年以上１０年未満前が５件、１０年以上前が４件と、分散していた。１０組合の平均築年数は４１年。

「訴訟等煩雑な手間」指摘も

川上会長は「会員に高経年マンションが多く、以前から時々相談を受ける話ではあった。件数は予想よりも少ない印象」と話す。相続放棄の問題点に関する自由回答では「相続人が不明な場合の調査に時間と費用がかかる。物件によっては売却が困難」「相続放棄で訴訟等の煩雑な手間が発生する」「相続人が弁護士に一任し、相続財産管理人により管理費等滞納が回収できた」などの指摘があった。

相続放棄でも最終的に売却で買い手が見つかれば良いが、買い手も見つからないとどうなるか。川上会長は「今後広がりそうな問題で、相続人探査や訴訟など専門家の力をかりた方が良い場合もあり、対応方法について、弁護士等と連携して簡易なマニュアルを示したい」と話している。

（マンション管理新聞 第1023号 20161125より）

個人情報保護委員会は10月4日、個人情報保護法についてのガイドライン(通則編等)案を発表した。11月2目まで意見募集をしている。中小規模事業者向けの特例的対応手法を例示しているが、同委員会事務局は「管理組合向けの解釈等は国土交通省マンション政策室等の意見も聞きながら、年内までには示したい」と話している。

改正個人情報保護法は来年春ごろ全面施行の予定。

（マンション管理新聞 第1019号 20161015より）

昨今続いた大手損害保険各社によるマンション保険の保険料等改定の動きはようやく収まる気配を見せ始めている。ただ築年数に応じて保険料が高くなる仕組みが各社で定着し、築年数が浅い管理組合も早めの準備が肝心。ただどんなに管理状況が良好でも水漏れ事故は防げない面もあり、一定の覚悟は避けられない。

　ここ数年来、築年数別保険料体系の導入、築年数による保険料・免責金額の引き上げ、一定の築年数以上の新規引き受け拒否など、経年マンションにとって荒波のような大手各社の改定が続いた。今年4月、東京海上日動の保険料改定を最後に、代理店間では「年内まで大手各社の大きな改定の動きはない」と見ており、しばし「小康状態」とされる。

　今回も総合代理店セゾン保険サービスの協力を得て、損保5社の保険料比較表を作成した。今や築年数をベースに保険料等が細かく異なるため「ざっくりとした保険料の格差程度として見てはしい」(岩崎正裕マンション営業部マネジャー)と指摘する。

補償内容で「確認しておきたいのは水濡れ原因調査費用」　(岩崎マネジャー)だ。マンションで最も事故が多いとされる水濡れに対し、原因の調査費用を補償するもので、東海・日新・損ジャは1年につき100万円程度だが三井は1事故につき100万円程度で年間制限なし。あいおいは1年につき50・100・300万円を選択できる。「三井の設定は安心面で優位だが、あいおいは300万円も選択できる。どの程度の補償が十分か考えておきたい」とアドバイスする。

　経年に伴う保険料の負担増に管理組合はどう対応すべきか。グット保険サービスの伊藤昌弘専務取締役は「まず契約期間の満期時期を確認し、築30年という大きな山に向けて準備をすべき」と指摘する。

比較表のように保険料のピークは築30年。築30年以降は一定だ。現在、保険の主流は期間5年の長期契約とされるが、契約開始のタイミングが築24年と25年では保険料総額に大きな違いが出る。「満期前でも保険会社変更は可能なので、早めに複数の保険会社を比較し、有力な選択肢を見つけておきたい」と話す。築25年を境に新規契約の引き受け条件が厳しくなる会社もあるため、検討は早めにしたい。

　築30年以上になった場合どうするのか。「日新火災のマンションドクターの登場は高経年マンションにとって朗報。高経年でも管理状況が良ければ保険料を安くするという商品設計は理にかなっている。」と評価する。ただ都内大手管理会社の保険担当者は、最近高齢者宅で、蛇口の閉め忘れや水のあふれる音に気が付かないなどの水漏れ事故がある、と打ち明ける。適切に設備等を管理しているから漏水事故が起こらないとは限らないバというわけだ。グッド保険サービスが試算したマンションでは保険料は個人賠を外すと5割、施設賠を外すと3割安くなるが、「原則として管理組合は共に付帯した方がいいと思う」　(伊藤専務)と話す。防げない事故があるから保険に加入し、個人賠を外すのは本末転倒という考え方もある。一定の保険料等負担増を覚悟しつつ、最適な選択枝を検討したい。

（マンション管理新聞 第1014号20160815より）