最近のニュース

特区民泊の許容・禁止に関する管理規約例が国土交通省から発表されたが、民泊新法案による民泊への対応も気になる。法案は来年の通常国会に提出予定。民泊新法では管理組合理事長が自治体や事業者から民泊が規約に違反するか否かの確認を求められる場合も想定される。規約改正が間に合わなくても、許容・禁止の意思確認は行っておきたい。

　国土交通省が１１月１１日に発表した規約例は特区民泊に限定した表記。現時点で直接関係するのは国家戦略特区法に基づき特区民泊制度を条例で定め運営している東京都大田区、大阪府、大阪市のマンションのみとなる。

来年２月前後には「住宅」での１泊からの宿泊を可能とする民泊新法案の国会提出が控えている。同省は「新法の内容が明らかになったら改めて規約例を示す」という姿勢だが、管理組合は何度も関係法令限定表記の規約改正をするより、包括的な内容で１回で済ませたいところだ。

　ただ規約改正はハードルが高く、文言の検討に時間がかかる管理組合も想定される。民泊新法では民泊は家主居住型（ホームステイ）と家主不在型の２種類を設定し、どちらも要件に「管理規約違反の不存在の確認」を含むこととしている。

誰がどのように確認する仕組みとなるのか。「現在各方面と調整中」（厚生労働省生活衛生課）と話すが、今年６月の民泊検討会では、自治体による規約違反判断が困難な側面が指摘され、書類提出による確認方法を検討例に挙げていた。

　特区民泊で大田区は管理規約違反確認を条例等で規定していないが、大阪府と大阪市は規則で「規約に違反していないことを証する書面」の提出を事業者に求めている。

 

大阪府と大阪市の確認方法　＜管理組合による確認書の例＞

 

　平成○○年○○月○日

　国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を実施することは

　管理規約に違反していません。

　　　　　　　　○○○○管理組合　理事長　○○○○　印

 

確認書には管理組合理事長の署名・押印欄がある。府の環境衛生課は、確認書を独自の審査基準といして設ける際、「内閣府に特区法の趣旨に逸脱していないか確認し、了解を得た」と話す。つまり民泊新法で「管理規約違反の不存在の確認」要件が明文化された場合、大阪の対応を前例に自治体が確認の主体を理事長とするケースが少なからず想定される。

　大阪府と大阪市は総会議事録の添付は求めていないが、理事会決議では総意の点で不安が残る。規約改正による民泊許容・禁止の明示は最善の対策とされるが、困難な場合、次善策として、来年の総会に民泊の是非に関する議題を提出し、方針を明らかにしておきたい。

（マンション管理新聞 第1024号20161205より）

事業予定者が周辺地域の住民からの苦情・問い合せに対して適切に対応する等、特区法第13条第1項の政令で定める要件に該当する「外国人滞在施設経営事業」に限り許容、禁止することを明示する場合の管理規約の一例

 

〈許容を明示する場合の管理規約の一例〉

第〇条　区分所有者はlその事有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することができる。

 

〈禁止を明示する場合の管理規約の一例〉

第〇条　区分所有者はその事有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1頂の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

 

〈使用細則に委ねることとする場合の案〉

第〇条　区分所有者はその事有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2　区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。

（マンション管理新聞 第1022号20161115より）

国土交通省は１１月１１日、特区民泊を許容または禁止する場合の管理規約上の規定例を発表し、関係自治体・団体に通知した。管理組合に規約で特区民泊実施の可否を明示してもらうことで、認定等の円滑化を図りたい考え。来年の通常総会提出予定の民泊新法についても、新法施行に合わせ類似の規定を示す方針だ。

表記は専有部分の用途を「専ら住宅」使用に限定している標準管理規約１２条準拠を想定し、第２項に可否の規定を設ける形。許容、禁止、使用細則明示の３パターンを例示し、いずれも対象は特区民泊利用限定、使用細則自体の例示はない。１０月３１日施行の改正国家戦略特区法施行令では、特区民泊の連泊期間は６泊７日以上から２泊３日以上に緩和。一方、認定申請前に事前に事業予定者によるマンション住民等への説明等は義務付けとなっている。

規約改正の必要性は特区民泊が実施可能な区域以外では直接関係はなく、区域内でも事業予定者による申請前の説明が行われるが同省では「必要に応じ、あらかじめ、管理組合で議論の上、管理規約等において方針を告知しておくことが望まれる」としている。

特区民油に関する規約案は9月16日の国家戦略特区ワーキンググループで議論され、「特区民泊は現行規約でも可能」を持論とする八田達夫座長らは許容の規定新設庵に難色を示していた。今回の可否併記に関し「規約解釈で神学論争するのを避け、円滑な運営のためにという趣旨で了解してもらった。民泊新法の際も、同様の規定を例示する見込み」（マンション政策室）と話す。また2泊3日以上の特区民油に関する技術的助言の通知では、共同住宅の住戸出口部分に非常用照明装置の設置等により、該当住戸を建築基準法上の「住宅」と見なし、住居専用地域での実施も可能としている。

（マンション管理新聞 第1022号20161115より）

大阪市は10月12日、阿倍野区のあべのメディックスで「特区民泊」の事業者向け説明会を開いた。当日は関係部局の職員が特区民泊に関するガイドラインと認定申請等の手引きなぜを基に解説した。

　分譲マンションで管理規約に民泊使用の可否について記載がない場合、管理組合等が交付した「規約に違反していないことを証する書面」の原本が必要になる。規約で民泊が認められている場合は、その規約の写しを提出する。

　事前に寄せられた質問では、標準管理規約12条の「専ら住宅」規定の場合に申請ができるかどうかについて、担当者は「民泊に使用できる記載がないので管理組合から証明書をもらっていただく形になる」と解説した。

　同市生活衛生課によれば12条の規定は「決してできないと書いているわけではなくて、いいとも悪いとも書いていないと読む」ため、管理組合が規約の内容をとう解釈しているかを証明書で確認する。

　民泊禁止規定があれば認定しないが、認定後に規約を変更して禁止規定を設けても処分基準に基づく認定取り消しはされない。管理規約は「自分の意思とは関係のないところで変えられるものなので取り消し要件にできない」との考えだ。

市では10月14日から事前相談を開始している。認定業務等の開始日は10月31日。

（マンション管理新聞 第1019号201610１5より）

マンション標準管理規約と民泊の関係を巡り、国土交通省と国家戦略特区諮問会議の間で溝が埋まらない。特区民泊の宿泊日数を緩和する施行令改正に合わせ、国交省は規約の民泊許容・禁止の両規定を例示したい考えだが、特区会議は難色を示している。

　特区民泊は9月9日の同会議で、現行の最低宿泊日数6泊7日を2泊3目に緩和することが決定。年内をめどに日数を規定している国家戦略特区法施行令を改正する予定だ。改正に備え、国交省は9月16日、同会議ワーキンググループ会合に同省の検討内容を提示した。

　特区民泊への対応について、対象が地域限定のため「標準管理規約は改正しないが、関係地方自治体や関係団体に通知」という形を取ることとし、内容は「①民泊を許容するか否かを規約上明確化しておくこと②規約の民泊許容・禁止の両親定例③自治体の認定審査時に規約等により役務提供の履行可能性を確認」の3点を示した。

 

許容・禁止　両規定例示に難色

事務局等によると、役務提供の項目は自治体の確認が自明のため不要とされだが、規約について八田達夫WG座長等から「民泊許容の規定は不要という意見があった」八田座長は9月9日の諮問会議でも「マンションの住民が民泊を望まないならば、その旨を管理規定で決めればいいこと」と発言している。「現行の規約のままでも民泊は可能」が持論のため、民泊禁止の規定例示は賛成だが、許容の規定は蛇足と映るようだ。

　一方、石井啓一国交相は昨年12月22日の記者会見で「現行の標準管理規約で特区民泊を行うには規約改正が必要」と真逆の見解を示している。

 

規約で明確化が最善策

果たして2泊3日の特区民泊は現行規約のままでもできるのか。佐藤将年マンション

政策室長は「一番誤解を生まないのはあらかじめ管理組合が規約で民泊を許容するか否かを明確にすることだが、その規定を例示したほうが管理組合に対し親切。現行の規約規定が民泊に有効か無効かの決着は訴訟を行うマンションの確定判決を待つしかなく、待っていたら現場で混乱が続く」と説明する。

同省は建築基準法の立地規制に関しては住居専用地域で実施する場合、地域住民への周知・理解等を求めることとし、これらの対応を前提に特区民泊を「住宅として扱う」ことを自治体等に通知する方針だ。

　現行の標準管理規約は専有部分の用途を「専ら住宅として使用」と規定。許容の規約例示を出さないことで、現行規定でも民泊は可能と判断できる余地を残しておきたいWGの思惑は誰に向けられているのか。

（マンション管理新聞 第1019号20161015より）