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窓ガラスやサッシの改修には国の補助制度が使える。

経済産業省の「住宅省エネリノベーション促進事業」と国土交通省の「住宅ストック循環支援事業」が該当する。

「省エネ」は、2015年度補正予算で組まれた事業内容では全戸の全窓改修が条件だが、工事費の3分の1と補助率は高い。「小山田桜台」が利用したのはこの制度で、事業は17年度も実施予定。詳細は4月以降に明らかになる見通しだ。

 

国交省　１部窓だけでもOK

「住宅ストック」は新耐震基準で建設されているか、改修などを行い現行耐震基準に適合しているマンションが対象だ。補助率は低いが、全窓でなく、一部窓の改修でも利用できるのか特徴だ。16年度からは玄関扉の交換も対象になった。

LlXILリニューアル第1事業本部マンションリフォーム支店営業開発課の山田治彦課長は、「窓ガラスやサッシについては、国の補助制度の併用はできませんが、玄関扉とサッシなら併用は可能です」と解説する。新耐震基準なら、補助率が高い「省エネ」で窓・サッシ改修を行い、玄関扉の交換では「住宅ストック」を利用できる、というわけだ。ただ「制度については急に条件が変わる場合があるので、気軽に相談をしていただきたい」　(山田課長)。地方自治体が実施する窓ガラスやサッシの改修補助制度と、国の補助制度の併用も可能だという。

地方自治体でも、こうした補助制度の創設が進む。17年度には東京都が窓・サッシ改修に対する補助制度を創設する予定で、東京都港区や台東区は補助制度を創設済みだ。補助制度の対象になるような改修を実施した場合は、所得税の特別控除があり、固定資産説額も減額されるメリットもある。「小山田桜台」でも市に申告し、固定資産税の減免を受けた。

（マンション管理新聞 第1033号20170315より）

大阪府は2月28日、府内分譲マンション管理組合に任意で登録してもらう「大阪府分譲マンション管理適正化推進制度」を創設した。同日から制度を運用する大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会（協議会）のホームページで登録の受け付けを始めた。管理組合が管理の課題を改善する契機にしてもらうのが狙い。まず申請フォームにマンション名、理事長名、築年など建物の基礎情報等を入力し登録申請を行う。申請を受け付けると、協議会が管理規約や長計の有無、議事録等の保管や閲覧、管理費と修繕積立金の区分経理、大規模修繕や耐震化の実施などを尋ねる「管理状況等確認シート」を送付し、提出してもらうよう促す。

パソコン・スマホから　管理状況を確認

シートに回答した内容も登録する一方、国土交通省のマンション管理標準指針やマンション総合調査と比較・分析し、アドバイスを付けた「管理状況分析票」を管理組合に通知する。個々の管理状況に応じたセミナー情報等も提供する(図に支援の仕組み)。既存の相談対応やアドバイザー派遣の利用も促す。都市居住課によれば、登録情報は、年1回更新してもらうよう協議会が管理組合に通知する。今後、はがきでの申請や登録申請時に同シートを同時に提出できる形も考えている。登録に当たっては「理事会や組合で相談してからにしてほしい」と話す。

府内の管理組合は推計7000組合だが、登録数の見通しは特に立てていない。現時点では制度が認知されているとはいえず、早急な周知・広報活動が必要になりそうだ。同府は2017年度予算案で、同制度の登録促進や協議会等での新たな支援制度を構築する基礎資料として活用するため、管理組合のアンケート調査を計上した。独自に調査済みの大阪・堺・豊中の3市を除いた地域が対象。夏ごろに実施したい意向で結果は公表する。調査は07年以来2回目。

（マンション管理新聞 第1032号20170305より）

「空き」駐車場を時間貸しパーキングに転屈し、スマートフォンひとつで簡単に入出庫、精算ができる「スマートパーキング」が注目を浴びている。分譲マンションでは、「空き」駐車用対策と共に来客用駐車場運用システムとして期待が集まる。駐車場シェアリングサービス「スマートパーキング」を開発・運営するのはシード(本社愛知県名古屋市、吉川幸孝社長)だ。賃貸マンションのオーナー向け空き駐車場の収益対策が主流だが、分譲マンションの管理組合、管理会社からの問い合わせも増えてきた、という。最大の特徴は、従来の駐車場運営と違い、駐車機器や精算機などの大きな設備を設置する必要がない点だ。一駐車場区画に通信機端末内蔵のパイロンを置くだけ。初期投資ゼロ円で時間貸しパーキングとして外部貸しができる。利用者は専用のアプリをダウンロードしたスマートフォンをパイロンにかざし、簡単な操作で入出庫、課金・精算はクレジット決済で行う。一般のコインパーキングのように募金精算の煩わしさや駐車番号の押し間違いもなくなる。また、駐車場料金が後払いのため、利用者は目的地で出庫時間を気にせず過ごすことができる。スマートパーキングの良さは「空き」が1台スペースからの有効活用が可能な点だ。一般のコインパーキング斉と、そうはいかない。現金清算機を置くスぺースも必要となる。また、設置機器がないだけに解約の際も実に簡単。パイロンを撤去するだけで済んでしまう。分譲マンションの場合、セキュリティーの関係で「空き」駐車場対策として難しいケースもあるが、駐車場が道路に面していたり、居住区と完全に分離されているマンションの場合には大いに導入可能だ。パイロンを撤去するだめで解約できる魅力は分譲マンションの管理組合には実に魅力的といえる。管理組合が駐車場の「空き」スペースを外部貸しした場合、外部の収益のみを「収益事業」とするためには、国税庁の見解として、貸し出しを受けた外部者(非区分所有者)は、区分所有者から使用希望があれば、早期に明け渡す必要がある、としている。パイロンを撤去すれば、すぐ区分所有者用の月極駐車場に変更できるだけに、管理組合にとうてありがたい。一方、スマートパーキングは、来客用駐車場の運用システムとしても注目を集めている。

 

現金清算せずにスマホ操作で入出庫可能に

不正駐車場対策にも効果大　初期投資不要で時間貸しに

現在の運用方法は管理員を介して行う方法が中心だ。スマートパーキングを利用することで金銭の受け渡しの煩わしさや不正利用問題などから解放される。一般のコインパーキングだと固定賃料のケースがほとんど。一定の収入がないと赤字になってしまう。その点、スマートパーキングは運用会社であるシードとの折半だけに、赤字になることは一切ない。来客者が一人でも駐車した時点で収入が得られる。スマートパーキングは現在、名古屋地区、関東地区中心に650カ所で運営されており、2018年3月までに3000カ所を目指している。

（マンション管理新聞 第1031号20170225より）

「住戸を他の用途に使った場合は理事会決定で管理費を増額できる」と規定された管理規約に基づき、理事会が事務所使用している居室の管理費を住戸の2倍と決めていたケースで、、管理規約の有効性が争われた訴訟の控訴審判決が2016年5月、東京高裁で言い渡されている。大段亨裁判長は、規約の無効を言い渡した一審判決を大筋で支持。理事会決定による「2倍ルール」は区分所有者聞の利害の衡平を定めた区分所有法30条3項の規定に反し、無効だと結論付けた。判決は確定している。

裁判資料によれば、事件の舞台になったのは東京都新宿区のマンション。1985年入居で、管理費の増額を理事会で決められる旨の条項

「管理組合は区分所有者が所有する住戸部分を他の用途に使用した場合、その区分所有者に対し管理費の増額を理事会の決議により請求することができる」

は当初から設けられていた。

この規定に基づき理事会は89年、事務所使用している場合の管理費を通常の2倍にすると決め、総会で承認を得た。総会の半年後にこのマンションを購入し事務所使用していた区分所有者は、当初は2倍の管理費を納め、10年後には別の住戸を購入し、こちらも事務所として使用していたが、.2012年の11月分から支払いを拒むようになった。このため管理組合は管理費等の支払いを求めて14年に提訴。提訴時点で、被告以外に4室事務所使用があったが、管理費などの支払いでトラブルはなかった。だが、この区分所有者は現規約は『住居部分を他の用途に使用した場合』であることのみをもって一律に管理費を増額できるとするもの」と主張し、規約が具体的な増額の内容を理事会決議に一任しているなどの点から、この条項は区分所有者問の利害の衡平を定めた「区分所有法30条3項に反し、公序良俗に反するもの」だとして規約の無効を訴えた。

理事会決定も「不存在で、.存在したとしても無効」とする一方、購入時管理規約と理事会決定について説明を受けていないなどとして、これまでに納めた管理費等のうち、住戸部分との比較で余分に支払った管理費の「過払い分」から、未払い管理費等を差し引いた約409万円の支払いを求めて反訴した。15年12月17日の東京地裁判決は、管理規約ぼ無効だと判断し、管理組合に約409方円の支払いを命じた。阿保賢祐裁判官は区分所有法30条3項の規定に基づき、「使用目的」や「利用状況」を検討。使用目的については「営利目的の事業用物件については当該居室からの収益が想定されるが、管理費の負担能力の高さまでが当然に基礎付けられるものとは認められない」と言及。利用状況については、共用部分の使用頻度の観点から「通常の居住用物件と大きく異なるものであるとは考えにくい」と判断した。その上で重要事項説明書に「2倍ルール」の存在を示す認識が無かっだ点や理事会決定が書面化されていなかった点なとを考慮し「規約条文と2倍ルールは区分所有法30条3項に反し無効」と結論付けた。

 

『過払い分』約409万円の支払命じる。管理組合敗訴で確定

管理組合側は「『２倍ルール』がなければ管理組合会計が赤字になり、健全な運営ができなくなる」と訴えだが「その解消は支出状況の改善または住戸所有者らの負担割合との調整で実現されるべきもの」と退けられている。判決を不服とした管理組合は控訴したが、16年5月19日の東京高裁判決は控訴を棄却。大段裁判長は事務所の利用状況について「店舗等として利用されているわけではなく、不特定多数の者が頻繁に来訪するものとは考えにくい」と指摘し、一審同様「共用部分の使用頻度が居住用物件より高いとはいえない」と認定。「２倍ルール」が総会で承認された事実は認めたが、その後の総会などで「2倍ルール」が徹底されていないといった指摘がされたり、総会議案書で事務所使用物件に対し通常の管理費が記されていたことがあった点やルールが書面化されていなかった点から「ルールの周知の程度には疑問がある」などとし、「２倍ルール」は無効だと結論付けた。

ただ、「規約は無効」とする区分所有者の主張に対しては、区分所有法30条３項は「規約を定めるにあたって考慮すべき事情の１つとして使用目的や利用状況を挙げている」とし、「規約に基づく理事会決議による具体的な管理費の増が内容の有効性が問題になることはあっても、規約そのものが無効であるとはいえない」と判断。一審の判断を変更している。

裁判では区分所有法30条3項に基づき、管理規約の「衡平性」について判断が加えられた。判決では、住戸と事務所の間に共用部分・専有部分の利用状況に大きな差はない、と結論付けている。少なくても管理費に2倍の差を付けるような状況にはない、という判断だ。こうした利用状況に加え「理事会決定が書面化されていない」といったルールの周知度などの「その他の事情」を考慮し、ルールは無効だと判断した。一審では規約条文そのものを無効としたが、控訴審では規約の無効性は否定している。管理組合は提訴前に事務所使用の場合は「別の定めるところにより管理組合に納入しなければならない」と管理規約を変更じているが、規約改正後「別の定め」を設けた形跡は、裁判資料では確認できなかった。裁判でも規約改正後の管理費滞納分については、最終的に２倍の請求を行っていない。

（マンション管理新聞 第1026号20170105より）