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年内にも法案が提出される見込みの「民泊新法」の施行に際し、国土交通省が民泊関連の管理規約案を提示することを検討している。新法による民泊は「住宅を活用して宿泊サービス」と位置付けられており、現行のマンション標準規約における専有部分の用途規定だけでは、条文解釈をめぐって混乱が生じる可能性もある。同省あ「専ら住宅」という現行規定の解釈について専門家の意見を聞くなどする一方、トラブルの最小化を目的に分譲マンションで「民泊を認める場合」「民泊を認めない場合」そのぞれの管理規約案を提示したい考えだ。

　厚生労働省と観光庁が６月２０日に開いた民泊サービスの在り方に関する検討会。この日で最後になった会合では、民泊サービスの制度設計の在り方についてまとめた最終報告書案が提示され、承認された。２２日には正式に報告書として公表された。

　報告書は３月に示された中間報告書を踏襲した内容。年間の提供日数に上限を設けるなどといった「一定の要件」を満たす「住宅」で宿泊サービスを行う場合、旅館業法の適用を受けず、インターネットによる届け出や登録で民泊を行えるようにする。

　サービス形態は住宅提供者が居住しながら一部を利用者に提供する「家主居住型」と提供者が不在の「家主不在型」を想定している。いずれも分譲マンションの場合は「管理規約に違反していない」ことの確認を求める。

ただ、新法による民泊は「住宅」を活用した宿泊サービスと位置付けられている。会合終了後、検討会の事務局サイドは「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定するマンション標準管理規約の「専有部分の用途」について、「現実には、住戸は小さなオフィスがある職場兼住戸というケースもあり、判断が判れる可能性もある」とコメント。「今後分かりやすく整理したい」と現行規定が新法による民泊を認めていないかどうかの解釈については明言を避けた。

現行条文の解釈掘り下げも

国土交通省マンション政策室は「行政法上の『住宅』と、当事者間の合意内容にもよるが、管理規約のような民事上の契約における『住宅』の扱いはまた別」としている。ただ、今後立法化が進む中で規約解釈をめぐり、トラブルになる可能性もあることから、現行条文の解釈の掘り下げに加え、民泊関係の管理規約案を提示したい考えだ。

（マンション管理新聞 第1009号20160625より）

　厚生労働省と観光庁は６月１０日、民泊サービスの在り方に関する検討会の第１２回会合を開いた。必要な法制度として新法制定による民泊の制度化とともに、旅館業法でも管理規約に違反していないことの担保措置を検討すべき、との方針を示した。

　次回、６月２０日に最終報告案を示し、６月中に提言を行う。２０１６年度中に新法案と改正旅館業法案を国会に提出する予定だ。

　担保措置の内容は新法の制度設計では家主居住型の住宅提供者と家主不在型の受託管理者に、管理規約違反不存在の確認を義務付けることが示されている。住宅提供者は届出制、管理者は登録制としている。

　構成員から「住宅使用限定の管理規約において、住宅活用としての民泊をどう判断すべきかは難しいため、判断の基準を提示すべき」との指摘があり、香山国土交通省市街地建築課長は「個々の規約の解釈は当事者で決めるものだが、標準管理規約での考え方を整理し、打ち出したい」と答えた。

一方、自治体の許可制である旅館業法の担保措置に関する議論は特段なかった。

　会合後の会見で長田浩志厚生労働省生活衛生課長は「自治体からの強い要望があり検討するが、個々のマンションの管理規約の解釈は最終的に当事者が決める事柄のため、自治体が違反判断をどこまでできるのかよく考える必要がある。許可要件にできるのか、提出書類の１つにとどめるべきか、難しいところ」と説明した。

　新法での年間提供日数上限は「半年未満（１８０日以下）」の範囲内で適切な日数」とし、１日当たりの宿泊人数の上限は設けない方針も示された。

（マンション管理新聞 第1008号20160615より）

　４月１日、衆議院国土交通委員会で井上英孝議員（おおさか）は、マンションで民泊を行う際、管理規約の改正は必要かとの質問

由木住宅局長は、簡易宿舎の場合、標準管理規約通り専ら住宅として使用する規定のマンションで営業すると規約に「抵触する怖れが非常に大きい」と答えた。「一義的には管理組合でご判断いただくべき問題」とし、「区分所有者間でよく取り扱いを議論いただくことが何よりも重要」とも答えている。

（マンション管理新聞 第1007号20160605より）

　マンションの部屋に旅行者を宿泊させる「民泊」の是非が争われた仮処分裁判で、大阪地裁が、マンション管理組合の主張を受け入れる形で部屋の区分所有者に差し止めを命じる決定を出したことがわかった。

　民泊を禁じる司法判断が明らかになるのは初めて。外国人旅行者が急増する中、国は規制緩和などで民泊を後押ししているが、他の入居者の不安解消が課題として浮かび上がっている。
 

大阪地裁決定　入居者の不安解消課題

　管理組合の弁護士によると、大阪市内にある１００戸超の分譲マンションで、昨年３月頃から特定の２部屋に出入りする外国人が急増。部屋の区分所有者から明確な説明はなかったが、管理組合は民泊を行っている可能性が高いと判断、昨年１１月に仮処分を申し立てた。

　区分所有法には、全体の利益に反する行為を禁じる規定がある。またこのマンションの管理規約には「専ら住居として利用する」との条項があった。

仮処分の審理で、管理組合側は「玄関はオートロックなのに、宿泊者が自由に出入りしている」と安全上の問題を指摘。「宿泊者が廊下やエレベーターで大声を出して騒ぐこともあった」と訴え、「民泊は、区分所有者全体の共同の利益に反する」と主張した。

　一方、所有者側は、民泊の実施を認めたうえで「こちらが認めた人が出入りしており、安全面に影響はない」と反論。さらに「廊下などの共用部分で大声を出した人物が宿泊者かどうかは、特定されていない」とも主張していた。

大阪地裁は今年１月27日の決定で、民泊の差し止めを命じた。管理組合の弁護士によると、理由は示されなかったが、所有者側は異議を申し立てなかった。

　国は４月、民泊を「簡易宿所」と位置づける旅館業法の改政令を施行。客室面積の要件を「３３㎡以上」から「１人当たり３．３㎡以上」に緩和し、フロントの設置も不要とする通知を出した。

　今後、マンションの空き物件を持つ不動産会社や個人が民泊に乗り出すケースが増えるとみられており、管理組合の弁護士は「決定は、分譲マンションでの民泊には住民の理解が不可欠だと示した。トラブルの未然防止のためにも、管理規約でルールを定めるのが望ましい」としている。
 

近隣トラブル対策強化　国や自治体

　大手民泊仲介サイトに登録されている国内の施設は、今年３月時点で約３万件に上る。以前から近隣住民とのトラブルは問題になってきた。

　読売新聞が昨年、政令市など全国95市区を対象に実施した調査では、2012年度以降、民泊に関連して近隣住民らから寄せられた苦情や通報が少なくとも３６８件あった。「マンションの共用部分で外国人観光客が騒いでいる」「宿泊者がゴミの分別をしない」といった内容が多かった。こうした現状を受け、国は今年３月３０日付で、マンションでは他の住民とのトラブルを防ぐため、管理規約に違反していないことの確認に努めるよう都道府県などに通知した。

　大阪府も４月から、民泊を経営するため簡易宿所の許可を申請してきた区分所有者に対し、管理組合の同意を示す書面の提出を求めている。同時にスタートさせた府条例に基づく民泊では、24時間対応の苦情窓口設置を義務付けるなど近隣トラブルヘの配慮を盛り込んだ。
（読売新聞 20160524夕刊より）