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分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の２０％に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

　リベートは工事費の高騰や手抜き工事につながるとして、専門家から問題視する声が上がっていた。国交省は昨年、マンション管理指針を改正して「工事の発注は、利益相反に注意して適正に行われる必要がある」と明記。施工業者の団体などに聞き取り調査を行い、リベートが横行している実態を確認した。

　今年１月に出した通知では、リベートを払う業者に受注させる一方で過剰な工事を設定して管理組合に損をさせたり、実際には業務を受注業者任せにしたりする「悪質コンサルタント」の事例を列挙。国が設けた相談窓口などを活用するよう呼びかけている。

　大規模修繕工事は、「設計・監理（チェック）」と施工を別の業者に任せる方式が広く採用されている。専門知識を持たないマンション管理組合を、管理会社や設計事務所がコンサルタントとして支援するケースが多い。全てを施工業者に任せるより、第三者の目で工事の額や質をチェックできるメリットがある。

　しかし、複数の工事関係者によると、一部のコンサルは格安の費用を管理組合に示して設計・監理を受注。施工業者を募る際、リベートを払うと約束した業者だけが見積もりに参加できるよう条件を絞るという。選ばれた業者が管理組合に示す見積額にはリベート分が上乗せされる。談合によって事前に受注業者が決まっているケースも多い。

　リベートは工事費の３～２０％に上るといい、ある施工業者の元社員は「受注していない管理会社が『場所代』として要求することもある」と話す。

　国交省の担当者は「不公正な監理や談合はマンション住民の不利益につながる。実情を把握し、対応策を考えたい」としている。【安高晋】

背任罪の可能性も

　マンション問題に詳しい折田泰宏弁護士の話　リベートを受け取るコンサルタントは、質の悪い施工業者に受注させたり、工事のチェックを手加減したりする恐れがある。結果的にマンション所有者の負担が増すだけでなく、横行すればまともなコンサルや施工業者が減ってしまう。住民の立場で契約を結びながら故意に手抜きを見逃せば、背任罪に問われる可能性もある。国はコンサルや施工業者の団体への指導も検討すべきだ。

毎日新聞2017年4月20日 08時00分(最終更新 4月20日 12時53分)

築15年以上経過しているが一度も大規模修繕工事を実施していない管理組合が2．2%、築34年以上たつのに一度も管理規約を見直していない管理組合が6．5%。兵庫県尼崎市が4月1日に発表した、初めての実態調査結果でこんな実情が明らかになった。報告書では管理運営や建物の維持管理に問題を抱える管理組合への支援策として、専門家によるアドバイザーの現地派遣や大規模修繕工事計画策定にかかる費用の助成制度の創設を検討すべきだとしている。調査ではアンケートに加え、「回答内容から管理に課題を抱えていると判断した」などの基準で抽出した100件に対し、ヒアリングや現地調査も行っている。報告書は市のホームページで公開中。

調査は昨年7月から10月にかけて実施。659件にアンケート票を郵送し、231件が回答した。回収率は35．1%。建物・設備や入居者等の状況、管理形態、管理規約、長期修繕計画、維持管理の費用等について尋ねている。管理形態は全部委託が64．9%だが、22．5%が自主管理。空き家は「なし」が51．1%で最多。賃貸率は0．5割未満と0．5～1割未満が共に2割超。「なし」は15．6%だった。65歳以上の高齢者世帝の割合は、回答があった中では「5割以上」が15．6％で最多。理事会の開催状況では、「定期的に開催」が68．4%で最も多かったが、「ほとんど開催していない」が3．9%。役員の出席率は「9～10割」が43．8%で最多。5割未満が4．5%あった。管理規約は94．8%で策定し「適宜見直している」が75．3%、「入居当初のまま」が19．5%あった。「入居当初のまま」のうち、6．5%が1984年の改正区分所有法施行前に完成した築34年以上のマンションだった。長期修繕計画があるのは80．5%。このうち見直しをしていないのは12．0%。大規模修繕は15．6%が未実施だった。耐震診断は63．2%が未実施。実施した20件のうち、耐震性に問題があったのは10件で、このうち8件が耐震改修を検討。実際に3件が改修した。管理費を見直したことがあるのは46．3%。ないのは47．2%。修繕積立金は64．5%が見直しているが、27．3%は見直したことがない。戸当たり月額管理費は、無回答を除くと5000～1万円が24．2%で最多。修繕積立金は1万～1万5000円が31．2%で最も多い。駐車場使用料の使途は管理費が55．5%を占めている。管理組合活動の問題は、無回答を除けば「役員の選任方法、なり手の不足」が29．4%で最多。住まいに関する問題では、自転車・バイク置き場の不足が29．4%、建物関係では地震時の安全性が19．9%で最も多かった。調査では「アンケート票を郵送したが不達で管理会社が確認できなかった」　「アンケート未回答で築34年以上が経過している」　「アンケートの回答内容から管理に課題があると考えられる」などのいずれかに該当するマンションを100件抽出。実地調査や聞き取りも行った。実施調査では建物の劣化や施設の使用状況を把握しようと、各部位・施設を目視などで確認した。外壁調査では100件中「やや傷んでいる」と判断したものが7件、「傷んでいる」が4件あったが、この日件のうち10件が築36年以上だった。鉄部のさびは「やや傷んでいる」6件、「傷んでいる」3件だった。9件全てが築36年以上だった。自転車置き場の状況は置き場がある82件のうち、2件を「やや傷んでいる」と判定。整理整頓の状況についても判断を加え、13件を「やや乱雑」、17件を「乱雑」だとした。

（マンション管理新聞 第1036号20170415より）

マンション大手の大京は10日、郵便受けと一体化した新型宅配ボックス「ライオンズマイボックス」を自社のマンションに導入すると発表した。マンション住民全員が使える従来型の共用ボックスに加え、各戸の専用ボックスを設ける。インターネット通販の増加などで社会問題化している宅配サービスの再配達率を減らす狙いがある。

　戸別の専用ボックスは郵便受けと一体化しており、住民は郵便物と宅配物をまとめて受け取れる。既に荷物が入っていてもスペースが余っていれば追加入庫も可能。専用ボックスに入らない大型宅配物などは従来通り共用ボックスに入れる。大京によると「郵便受けとの一体型は業界初で、各戸に専用ボックスを設けるのも珍しい」という。

　今年度中に竣工する５物件に設置し、既存のマンションでも導入を検討する。ネット通販の普及などで再配達率が２割に達するなど宅配業の負担増大が問題になるなか、大京は「新型宅配ボックスの導入で、住民の利便性向上と社会問題の解決を目指す」としている。

（日本経済新聞 20170410記事より）

東京都は3月30目、『マンション管理ガイドライン』を改訂し、発表した。2月に公表された改訂案から、大きな変更はない。昨年改正されたマンション標準管理規約をはじめ、都のマンション関係制度や現行の関連法令等に準拠。「管理業者編」　「管理士編」を新設した。

「管理組合編」には「管理費」などを新設。改正標準管理規約に則し、コミュニティー形成の重要性を訴える一方、管理組合と自治会・町内会の活動を混同しないよう明記した。どういった経費が「管理費」に該当するのかも示した。大規模修繕工事についても追記した。

今回新たに加えられた「防災対策」は防災組織の設置やマニュアル作成、「耐震化対策」は耐震改修に係る融資活用等を促している。「マンション再生」では、建て替えか修繕か、将来の方向性を決める際のフローチャートを掲載した。「管理業者編」、「管理士編」ではそれぞれの業務内容のはか、実務に当たる上での留意点をまとめている。

（マンション管理新聞 第1035号20170405より）